Mietkaution in Deutschland: Was internationale Studierende wissen müssen

vor 3 Wochen

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Inhaltsverzeichnis

Wer als internationaler Student in Deutschland eine Wohnung oder ein WG-Zimmer mietet, muss häufig zusätzlich zur ersten Miete eine Mietkaution bezahlen. Für Studierende kann dieser Betrag eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen, weil gleichzeitig Kosten für Semesterbeitrag, Krankenversicherung, Möbel und Umzug entstehen.

Vermieter dürfen jedoch nicht beliebig viel verlangen. Bei Wohnraum ist die Kaution grundsätzlich auf höchstens drei Nettokaltmieten begrenzt. Außerdem darf eine Geldkaution in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden. Diese Rechte gelten auch für internationale Studierende.

Mietkaution in Deutschland: Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für mögliche Forderungen aus dem Mietverhältnis. Dazu können gehören:

nicht bezahlte Mieten;
offene Nebenkostennachzahlungen;
Schäden an der Wohnung;
fehlende Schlüssel;
vertraglich geschuldete, aber nicht ausgeführte Arbeiten;
weitere berechtigte Forderungen aus dem Mietvertrag.

Sind nach dem Auszug keine offenen Forderungen vorhanden, muss die Kaution einschließlich der darauf entfallenden Erträge zurückgezahlt werden.

Eine Kaution ist nur geschuldet, wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurde. Steht im Vertrag nichts über eine Mietsicherheit, kann der Vermieter sie grundsätzlich nicht später einseitig verlangen.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Nach § 551 BGB darf die Mietkaution höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Betriebskosten, die im Vertrag als Vorauszahlung oder Pauschale ausgewiesen sind, werden nicht mitgerechnet.

Beispiel

Im Mietvertrag stehen:

Nettokaltmiete: 500 Euro;
Nebenkostenvorauszahlung: 150 Euro;
Warmmiete: 650 Euro.

Die maximal zulässige Kaution beträgt:

500 Euro × 3 = 1.500 Euro

Der Vermieter darf in diesem Beispiel nicht 1.950 Euro verlangen, weil die Nebenkosten nicht zur Berechnung gehören.

Verlangt ein Vermieter mehr als drei Nettokaltmieten, ist der darüber hinausgehende Betrag grundsätzlich nicht geschuldet. Auch mehrere Sicherheiten dürfen nicht dazu verwendet werden, die gesetzliche Höchstgrenze zu umgehen.

Darf die Kaution in Raten bezahlt werden?

Bei einer Geldkaution haben Mieter das gesetzliche Recht, den Betrag in drei gleichen monatlichen Raten zu bezahlen.

Die Zahlungen werden folgendermaßen fällig:

erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses;
zweite Rate zusammen mit der nächsten Monatsmiete;
dritte Rate zusammen mit der darauffolgenden Monatsmiete.

Eine Vertragsklausel, die eine vollständige Geldkaution bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags verlangt, kann dieses gesetzliche Ratenrecht nicht ausschließen.

Studierende sollten dem Vermieter frühzeitig schriftlich mitteilen, dass sie die gesetzliche Ratenzahlung nutzen möchten.

Wann muss die erste Rate bezahlt werden?

Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig – nicht automatisch bereits bei der Bewerbung, Besichtigung oder Unterzeichnung des Vertrags.

Besonders internationale Studierende sollten niemals eine Kaution bezahlen, nur um:

eine Besichtigung zu erhalten;
in eine Bewerberliste aufgenommen zu werden;
einen angeblichen Schlüssel per Post zu bekommen;
die Wohnung vorübergehend zu reservieren;
einen Vermieter im Ausland zu überzeugen.

Die Verbraucherzentrale warnt ausdrücklich vor Anzeigen, bei denen die Kaution vor Vertragsabschluss oder vor Beginn des Mietverhältnisses verlangt wird. Diese Vorgehensweise ist ein typisches Merkmal gefälschter Wohnungsangebote.

Wie muss der Vermieter die Kaution aufbewahren?

Eine überwiesene Geldkaution darf nicht einfach Teil des privaten Vermögens des Vermieters werden. Sie muss:

getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden;
grundsätzlich zu einem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden;
während des Mietverhältnisses als Sicherheit erhalten bleiben.

Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen den Kautionsbetrag. Durch die getrennte Anlage soll die Kaution auch bei finanziellen Problemen oder einer Insolvenz des Vermieters geschützt werden.

Der Student kann den Vermieter um einen Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage bitten.

Welche Arten der Mietkaution gibt es?

1. Barkaution oder Banküberweisung

Die klassische Geldkaution ist am weitesten verbreitet. Der Betrag wird an den Vermieter überwiesen oder ausnahmsweise bar übergeben.

Bei Barzahlung sollte unbedingt eine unterschriebene Quittung verlangt werden. Bei einer Überweisung sollten Studenten den Kontoauszug und den angegebenen Verwendungszweck aufbewahren.

2. Mietkautionskonto oder verpfändetes Sparbuch

Der Mieter legt das Geld auf einem besonderen Konto oder Sparbuch an und verpfändet das Guthaben zugunsten des Vermieters.

Vorteile können sein:

klare Trennung vom Vermögen des Vermieters;
transparenter Nachweis über die Kaution;
Guthaben bleibt dem Studenten zugeordnet.

Vor der Eröffnung sollte geklärt werden, ob die Bank ein solches Produkt anbietet und ob der Vermieter diese Form akzeptiert.

3. Mietkautionsbürgschaft

Bei einer Bürgschaft stellt eine Bank oder Versicherung dem Vermieter eine Garantie aus. Der Student muss dadurch nicht sofort den gesamten Kautionsbetrag hinterlegen.

Dafür fallen meist jährliche Gebühren an. Diese Zahlungen werden nach dem Auszug nicht zurückerstattet. Eine Bürgschaft kann daher kurzfristig helfen, ist langfristig aber häufig teurer als eine normale Geldkaution.

Der Vermieter muss eine Kautionsversicherung oder Bankbürgschaft nicht automatisch akzeptieren. Die Form der Sicherheit sollte deshalb vor Vertragsabschluss vereinbart werden.

Was passiert, wenn die Kaution nicht bezahlt wird?

Die Kaution sollte nicht ignoriert werden. Gerät ein Mieter mit einem Betrag in Verzug, der zwei Nettokaltmieten entspricht, kann dies einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen. Eine vorherige Abmahnung ist in diesem Fall grundsätzlich nicht erforderlich.

Kann ein Student die Kaution nicht sofort bezahlen, sollte er:

das Recht auf drei Raten nutzen;
mit der Sozialberatung des Studierendenwerks sprechen;
nach einem lokalen Mietkautionsdarlehen fragen;
prüfen, ob eine Bürgschaft möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist;
den Vermieter frühzeitig schriftlich kontaktieren.

Einige Studierendenwerke vergeben in finanziellen Notlagen zinslose oder günstige Darlehen. Die Angebote und Voraussetzungen unterscheiden sich jedoch je nach Hochschulort.

Erstsemester aus einkommensschwachen Haushalten können außerdem die einmalige Studienstarthilfe von 1.000 Euro prüfen. Sie kann unter anderem die hohen Kosten zu Studienbeginn abfedern.

Wann wird die Mietkaution zurückgezahlt?

Die Kaution wird nicht automatisch am Tag der Schlüsselübergabe fällig. Der Vermieter erhält eine angemessene Zeit, um zu prüfen, ob noch Forderungen bestehen.

Eine feste allgemeine Rückzahlungsfrist von exakt drei oder sechs Monaten steht nicht im Gesetz. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird der Rückzahlungsanspruch fällig, wenn eine angemessene Überlegungs- und Prüfungsfrist abgelaufen ist und keine offenen Forderungen mehr bestehen.

Der Vermieter darf einen angemessenen Teil zurückbehalten, wenn beispielsweise:

Schäden noch geprüft oder repariert werden müssen;
Mietzahlungen fehlen;
eine realistische Nebenkostennachzahlung zu erwarten ist;
Schlüssel nicht vollständig zurückgegeben wurden.

Er darf aber nicht ohne Begründung dauerhaft die gesamte Kaution einbehalten.

So schützen Studierende ihre Kaution beim Auszug

Vor der Wohnungsübergabe sollten Studenten:

alle persönlichen Gegenstände entfernen;
die Wohnung entsprechend dem wirksamen Vertrag reinigen;
sämtliche Schlüssel zurückgeben;
Zählerstände fotografieren;
Schäden und Zustand der Räume dokumentieren;
ein Übergabeprotokoll erstellen;
neue Adresse und Bankverbindung mitteilen;
eine Kopie des Protokolls aufbewahren.

Normale Abnutzung durch vertragsgemäßes Wohnen ist nicht automatisch ein Schaden. Für bereits beim Einzug vorhandene Mängel sollte deshalb ebenfalls ein Übergabeprotokoll mit Fotos erstellt werden.

Was tun, wenn der Vermieter nicht zurückzahlt?

Wenn nach einer angemessenen Prüfungszeit keine Abrechnung erfolgt, sollte der Student:

den Vermieter schriftlich zur Abrechnung auffordern;
eine konkrete Zahlungsfrist setzen;
die Bankverbindung erneut mitteilen;
eine nachvollziehbare Aufstellung möglicher Abzüge verlangen;
die kostenlose Rechtsberatung des Studierendenwerks nutzen;
einen Mieterverein oder eine Verbraucherzentrale kontaktieren.

Bei einer weiterhin unbegründeten Verweigerung kommen ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Zahlungsklage infrage. Die Forderung sollte nicht unbegrenzt liegen gelassen werden.

Warnzeichen für Kautionsbetrug

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn:

keine persönliche oder digitale Besichtigung möglich ist;
der angebliche Vermieter dauerhaft im Ausland lebt;
Geld vor Mietvertragsabschluss verlangt wird;
die Zahlung über Kryptowährung oder Geldtransferdienste erfolgen soll;
die IBAN nicht zum erwarteten Land oder Empfänger passt;
der Mietpreis ungewöhnlich niedrig ist;
Identitätsdokumente ohne nachvollziehbaren Grund verlangt werden;
starker Zeitdruck aufgebaut wird.

Wurde bereits Geld an einen Betrüger überwiesen, sollte die Bank sofort kontaktiert und eine Strafanzeige bei der Polizei erstattet werden. Eine normale Überweisung lässt sich allerdings nicht garantiert zurückholen.

Fazit

Die Mietkaution darf in Deutschland grundsätzlich höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Internationale Studierende dürfen eine Geldkaution in drei Monatsraten zahlen und sollten niemals vor Vertragsabschluss oder vor Beginn des Mietverhältnisses Geld an unbekannte Vermieter überweisen.

Beim Ein- und Auszug sind Fotos, Übergabeprotokolle und Zahlungsnachweise entscheidend. Nach dem Auszug muss der Vermieter die Kaution abrechnen, sobald seine angemessene Prüfungsfrist beendet ist und keine berechtigten Forderungen mehr bestehen.